Wissenswertes

Das Vergleichswertverfahren kompakt erklärt

Dieses Verfahren bietet nur eine sehr grobe Einschätzung über den Wert Ihrer Immobilie, da hier nur erzielte Verkaufspreise verglichen werden, nicht jedoch die Beschaffenheit der jeweiligen Immobilie. Auch Online-Immobilienbewertungen nutzen dieses Verfahren und können daher nur einen äußerst groben Anhalt über den Wert Ihrer Immobilie geben. Online-Immobilienbewertungen können keinen erfahrenen Immobilienexperten ersetzen, der alle Vorzüge Ihrer Immobilie persönlich in Augenschein nimmt und diese in die Bewertung mit berücksichtigt.

Zunächst ist der Wert des Bodens vorrangig im Vergleichswertverfahren zu ermitteln (§ 16 ImmoWertV und § 7 BRW-RL)

Im Vergleichswertverfahren § 15 ImmoWertV wird der Vergleichswert aus einer ausreichenden Zahl von Vergleichspreisen ermittelt. Für die Ableitung der Vergleichspreise sind die Kaufpreise solcher Grundstücke heranzuziehen, die mit dem zu bewertenden Grundstück hinreichend übereinstimmende Grundstücksmerkmale aufweisen. Sollten sich in dem Gebiet, in dem das Grundstück gelegen ist, nicht genügend Vergleichspreise finden, können auch Vergleichspreise aus anderen vergleichbaren Gebieten herangezogen werden. Änderungen oder Abweichungen einzelner Grundstücksmerkmale der allgemeinen Wertverhältnisse auf dem Grundstücksmarkt, sind in der Regel auf der Grundlage von Indexreihen oder Umrechnungskoeffizienten zu berücksichtigen.

Bei bebauten Grundstücken können neben oder anstelle von Vergleichspreisen zur Ermittlung des Vergleichswerts geeignete Vergleichsfaktoren herangezogen werden. Der Vergleichswert ergibt sich dann durch Vervielfachung des jährlichen Ertrags oder der sonstigen Bezugseinheit des zu bewertenden Grundstücks mit dem Vergleichsfaktor. Vergleichsfaktoren sind dann geeignet, wenn die wesentlichen Grundstücksmerkmale der ihnen zugrunde gelegten Grundstücke hinreichend mit denen des zu bewertenden Grundstücks übereinstimmen.

Das Sachwertverfahren kompakt erklärt

Das Sachwertverfahren ist in den §§ 21 bis 23 ImmoWertV geregelt. Ergänzend sind die allgemeinen Verfahrensgrundsätze (§§ 1 bis 8 ImmoWertV) heranzuziehen, um den Verkehrswert der Immobilie zu ermitteln.

Das Sachwertverfahren kommt dann zur Anwendung, wenn im gewöhnlichen Geschäftsverkehr (marktüblich) der Sachwert und nicht die Erzielung von Erträgen für die Preisbildung ausschlaggebend ist, insbesondere bei selbstgenutzten Ein- und Zweifamilienhäusern. Nicht anzuwenden ist das Sachwertverfahren auf Wertermittlungsobjekte, die nicht mehr wirtschaftlich nutzbar sind, z. B. auf abbruchreife bzw. funktionslose bauliche Anlagen oder Teile von diesen. Wirtschaftlich nutzbar sind nur solche baulichen und sonstigen Anlagen, die eine wirtschaftliche Restnutzungsdauer aufweisen.

Grundlagen §§ 21, 22, 23 ImmoWertV

Im Sachwertverfahren wird der Sachwert des Grundstücks aus dem Sachwert der nutzbaren baulichen und sonstigen Anlagen sowie dem Bodenrichtwert ermittelt; die allgemeinen Wertverhältnisse auf dem Grundstücksmarkt sind hierbei insbesondere durch Anwendung von Sachwertfaktoren zu berücksichtigen. Der Sachwert der baulichen Anlagen (zunächst ohne die Außenanlagen) ist ausgehend von den Herstellungskosten unter Berücksichtigung der Alterswertminderung zu ermitteln. Der Sachwert der baulichen Außenanlagen und der sonstigen Anlagen wird, soweit sie nicht vom Bodenwert miterfasst werden, nach Erfahrungssätzen oder nach den gewöhnlichen Herstellungskosten ermittelt und nun in die Berechnung eingebracht.

Zur Ermittlung der Herstellungskosten werden die Kosten je Flächen‑, Raum- oder sonstiger Bezugseinheit (Normalherstellungskosten) mit der Anzahl der entsprechenden Bezugseinheiten der baulichen Anlagen vervielfacht. Normalherstellungskosten sind die Kosten, die marktüblich für die Neuerrichtung einer entsprechenden baulichen Anlage aufzuwenden sind. Mit diesen Kosten nicht erfasste einzelne Bauteile, Einrichtungen oder sonstige Vorrichtungen sind durch Zu- oder Abschläge unbedingt zu berücksichtigen, soweit dies dem gewöhnlichen Geschäftsverkehr entspricht.

Normalherstellungskosten sind in der Regel mit Hilfe eines geeigneten Baupreisindex an die Preisverhältnisse am Wertermittlungsstichtag anzupassen. Die Alterswertminderung ist unter Berücksichtigung des Verhältnisses der Restnutzungsdauer zur Gesamtnutzungsdauer der baulichen Anlagen ebenfalls zu ermitteln. Dabei ist in der Regel eine gleichmäßige Wertminderung zugrunde zu legen. Gesamtnutzungsdauer ist die bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung übliche wirtschaftliche Nutzungsdauer der baulichen Anlagen.

Das Ertragswertverfahren kompakt erklärt

Der Verkehrswert wird beim Ertragswertverfahren auf Basis des Gewinnpotentials einer Immobilie abgeleitet und ist in den §§ 17 bis 20 ImmoWertV geregelt. Im Fokus stehen also die Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung. Das Wertermittlungsverfahren wird demnach primär bei vermieteten Wohnimmobilien sowie Gewerbeimmobilien und gemischten Wohn- und Gewerbeimmobilien angewendet.

Für die Ermittlung des Ertragswerts stehen folgende Verfahrensvarianten zur Verfügung:

• das allgemeine Ertragswertverfahren (Ziffer 4.1, Absatz 1 EW-RL) auf Grundlage marktüblich erzielbarer Erträge unter modellhafter Aufspaltung in einen Boden- und Gebäudewertanteil
• das vereinfachte Ertragswertverfahren (Ziffer 4.2, Absatz 1 EW-RL) auf der Grundlage marktüblich erzielbarer Erträge und des abgezinsten Bodenwerts oder
• das periodische Ertragswertverfahren (Ziffer 4.3, Absatz 1 EW-RL) auf der Grundlage periodisch unterschiedlicher Erträge und des abgezinsten Restwerts des Grundstücks

Formel für das vereinfachte Ertragswertverfahren (häufige Berechnungsmethode)

Rohertrag	-	Bewirtschaftungskosten	=	Reinertrag
Reinertrag	-	Bodenwertverzinsung	=	Gebäudereinertrag
Gebäudereinertrag	x	Vervielfältiger	=	Gebäudeertragswert
Gebäudeertragswert	+	Bodenwert	=	vorläufiger Ertragswert
vorläufiger Ertragswert	+/-	bauliche Umstände	=	endgültiger Ertragswert

Beispiel

Wohnfläche	500 m²
Quadratmeterpreis	6,80 € (auf Basis der ortsüblichen Mieten, nicht der Ist-Mieten)
Rohertrag	40.800 € (Wohnfläche (m²) x Quadratmeterpreis (€) x 12 Monate)
- Bewirtschaftungskosten	9.125 € (Kosten, die nicht auf den Mieter umgelegt werden dürfen)
= Reinertrag des Grundstücks	31.675 €
- Bodenwertverzinsung**	4.500 € (Bodenwert-Liegenschaftszins)
= Gebäudereinertrag	27.175 €
x Vervielfältiger	17,2 (basierend auf Restnutzungsdauer & Liegenschaftszinssatz)
= Gebäudeertragswert	467.410 €
+ Bodenwert	90.000 € (Bodenrichtwert vom Gutachterausschuss x Quadratmeter)
= vorläufiger Ertragswert	557.410 €
- Wertbeeinflussende Faktoren	50.000 € (Sanierungsbedarf /Mängel)
= endgültiger Ertragswert	507.410 €

 

Renditeberechnung kompakt erklärt

Renditeberechnung und ihre unterschiedlichen Arten

Fallen Sie nicht auf geschönte Rendite-Angaben herein!

Viele Anbieter werben beim Immobilienverkauf mit hohen Renditen. Bestimmt sind Ihnen auf den einschlägigen Immobilien-Portalen auch schon Inserate mit vielversprechenden Titeln wie „Top Kapitalanlage – ca. 11,9 % Rendite“ aufgefallen. Dabei greifen die Anbieter auf eine Reihe an Tricks zurück, auf die Sie nicht hereinfallen sollten.

 Wir erläutern Ihnen die Renditearten und zeigen die Berechnungen anhand unserer Annahme zu den Beispielrechnungen.

Annahme: Kauf einer Wohnung in Hannover als Kapitalanlage (Renditeobjekt)

1. Kaufpreis: 250.000 EUR
2. Kaufnebenkosten: 36.600 EUR
3. Nettokaltmiete: 10.000 EUR p.a.
4. Nicht abzugsfähige Verwaltungskosten: 1.000 EUR p.a.
5. Erhaltungsaufwand: 2.500 EUR p.a.
6. Immobiliendarlehen: 229.280 EUR (80% der Gesamtkosten)
7. Sollzins: 1% p.a.
8. Zinskosten: 2.293 EUR p.a.
   

Bruttorendite berechnen:
Die einfachste, aber auch am wenigsten aussagekräftige Renditekennziffer stellt die Bruttorendite dar. Diese ermitteln Sie, indem Sie die Mieteinnahmen durch den Kaufpreis teilen. Der Nachteil dieser simplen Methode: Wichtige Kosten, wie etwa die mit bis zu 15 Prozent des Kaufpreises nicht unerheblichen Erwerbsnebenkosten, fallen komplett unter den Tisch, obwohl sie für die Beurteilung eines Immobilien Investments von entscheidender Bedeutung sind. Die Formel lautet: 

• 100 x Jahresnettokaltmiete / Kaufpreis der Immobilie

Beispielrechnung: 100 x 10.000 / 250.000 = 4% 

Nettorendite berechnen:
Die Nettorendite erhalten Sie, indem Sie von den Mieteinnahmen die nicht umlegbaren Verwaltungskosten sowie den Erhaltungsaufwand abziehen und diesen Betrag durch den Kaufpreis teilen. Dabei werden auch die Kaufnebenkosten berücksichtigt. Steuern und Zinskosten fließen nicht in die Berechnung ein. Die Formel lautet: 

• (Mieteinnahmen – nicht umlegbare Verwaltungskosten – Erhaltungsaufwand) / Kaufpreis inklusive Erwerbsnebenkosten x 100

Beispielrechnung: (10.000 Euro – 1000 Euro – 2.500 Euro – 2.293 Euro) / 286.600  Euro) x 100 = 1,5%

 Eigenkapitalrendite berechnen:
Anders als die Nettomietrendite bezieht sich die Eigenkapitalrentabilität nicht auf den Gesamtkaufpreis, sondern auf das eingesetzte Eigenkapital und gibt den Durchschnitts-Jahresertrag bezogen auf diesen Betrag an. Um sie zu ermitteln, müssen Sie die nicht umlagefähigen Kosten sowie die Zinskosten und die anfallende Steuer von den Mieteinnahmen abziehen und diesen Betrag durch das Eigenkapital teilen. Die Formel lautet also:

•  (Mieteinnahmen – Verwaltungskosten – Erhaltungsaufwand – Zinskosten – Steuern) / Eigenkapital x 100

Beispielrechnung (ohne Steuern): (10.000 Euro – 1.000 Euro – 2.500 Euro – 2.293 Euro)/57.320 EUR) x 100 = 6,45%

Objektrendite berechnen:
Die Objektrendite wird vielfach auch als Gesamtkapitalrendite, Immobilienrendite, oder auch als Return on Investment (ROI) bezeichnet. Bei dieser Berechnungsart müssen Sie sowohl die Einnahmen als auch die Kosten sowie Steuern berücksichtigen. Die Finanzierungskosten finden keine Berücksichtigung. Die Vorteile der Objektrendite bestehen darin, die optimale Finanzierung zu gestalten. Dies liegt daran, dass die Kennziffer Auskunft darüber gibt, ob der Einsatz von Fremdkapital die Eigenkapitalrendite erhöht oder nicht. Das ist immer dann der Fall, wenn die Objektrendite höher ausfällt als die Zinskosten für die Fremdfinanzierung nach Steuern. Dann können Sie sich den so genannten Leverage-Effekt zunutze machen und vom gezielten Einsatz eines Immobilienkredits profitieren. Des weiteren haben Sie dadurch eine gute Vergleichbarkeit der Objektrendite von mehrerer Immobilien. So können Sie einfacher herausfinden, welche aus Renditegesichtspunkten am ehesten für den Kauf infrage kommt. Die Formel lautet:

• (Bruttomiete – nicht umlegbare Verwaltungskosten – Erhaltungsaufwand – Unterhaltskosten – Steuern) / Gesamtkaufpreis x 100

Beispielrechnung (ohne Steuern): (10.000 EUR - 1.000 EUR - 2.500 EUR - 600 EUR)/286.600 EUR)x100 = 2,06%

Energieausweis kompakt erklärt

Grundsätzliches zum Energieausweis

• Der Energieausweis gibt Auskunft über die Energieeffizienz von Gebäuden, um sie somit besser zu vergleichen und der Energiebedarf transparent wird
• Ein Energieausweis ist grundsätzlich Pflicht, wenn eine Wohnung oder ein Haus neu vermietet oder verkauft werden sollen (keine Ausnahme)
• Die rechtliche Grundlage für den Energieausweis war noch bis Mai 2021 die EnVB, ab da gilt das GEG (Gebäudeenergiegesetz)
• Bei Verbrauchsausweisen wird die Energieeffizienz auf Basis des tatsächlichen Verbrauchs vergangener Heizperioden ermittelt
• Bei Bedarfsausweisen wird die Energieeffizienz anhand eines Gutachtens und technischer Daten des Gebäudes errechnet
  
  

Welcher Energieausweis ist für Ihre Immobilie erforderlich?

Der Verbrauchsausweis ist generell zulässig für Mehrfamilienhäuser mit mindestens fünf Wohneinheiten sowie sämtliche Wohnhäuser, die schon die Wärmeschutzverordnung von 1977 einhalten. Für ältere unsanierte Häuser mit höchstens vier Wohneinheiten ist der Verbrauchsausweis somit nicht zulässig – hier ist ein Bedarfsausweis zwingend erforderlich. 

Verbrauchsausweis

Der Verbrauchsausweis gilt grundsätzlich für das ganze Haus und nicht für einzelne Wohnungen. Der Verbrauchsausweis orientiert sich an tatsächlicher Verbrauchsdaten der Vergangenheit. Er wird aus den Daten von mindestens drei aufeinander folgenden Abrechnungsperioden für alle Wohneinheiten des Gebäudes ermittelt.

Bei der Berechnung des Verbrauchskennwertes im Energieausweis müssen länger andauernde Leerstände ebenso berücksichtigt werden. Dies gilt auch für die lokalen Witterungsverhältnisse für die einzelnen Abrechnungsperioden, da ein besonders milder Winter ansonsten einen besseren energetischen Zustand des Hauses darstellen könnte, ein besonders harter umgekehrt einen schlechteren Dämmzustand. Dies erfolgt durch die rechnerische Einbeziehung des sogenannten Klimafaktors.

Der Vorteil liegt darin, dass die Datenerhebung im Regelfall einfacher ist und weniger Fehler passieren können. Nachteilig ist, dass die Kennwerte stark vom Heizverhalten der Bewohner abhängig sind. Auch Leerstand wird manchmal falsch erfasst und kann das Ergebnis verfälschen. 

Bedarfsausweis

Beim Bedarfsausweis wird durch ein technisches Gutachten der theoretische Energiebedarf eines Gebäudes ermittelt. Hierfür werden nur bauliche Aspekte wie beispielsweise das Baujahr, der Gebäudetyp, die Gebäudegröße und Anzahl der Wohnungen sowie technische Daten der Heizungsanlage, die Qualität der Fenster und der Dämmung herangezogen.

Der Bedarfsausweis wird bei Neubauten obligatorisch ausgestellt. Ansonsten ist er nur verpflichtend für Mehrfamilienhäuser, die noch nicht die Vorgaben der Wärmeschutzverordnung von 1977 einhalten und weniger als fünf Wohneinheiten haben. Bei Gebäuden mit mindestens fünf Wohneinheiten geht der Gesetzgeber davon aus, dass das unterschiedliche Verbrauchsverhalten zahlreicher Bewohner sich gegenseitig ausgleichen und ein Verbrauchsausweis demzufolge ausreichend ist.

Der Bedarfsausweis enthält einen Wert zum Endenergiebedarf, aber auch einen zum Primärenergiebedarf. Ist dieser höher als der Endenergiebedarf, so ist von einer Beheizung mit einem weniger umweltfreundlichen Energieträger auszugehen. Der Verbrauchsausweis enthält statt der Angabe zum Endenergiebedarf eine Zahl zum – tatsächlichen – Endenergieverbrauch.

Was sich 2022 rund um die Immobilie ändert...

Aus für das KfW-Effizienzhaus 55 ab 1. Februar 2022 für Neubauten. Die Förderung nach dem Effizienzhaus Standard 55 für Bestandsimmobilien gibt es weiterhin. Andere Effizienzhaus-Stufen wie 40, 70, 85 und 100 werden weiterhin gefördert.

EEG-Umlage sinkt, Strompreis bleibt voraussichtlich konstant. Es sinkt die EEG-Umlage von 6,5 Cent pro Kilowattstunde auf 3,723 Cent pro Kilowattstunde. Dem gegenüber stehen jedoch höre Beschaffungskosten der Energieversorger für Strom.

Höhere Kosten für CO2-Emissionen von 25 € auf 30 € pro ausgestoßener Tonne CO2. Das macht unter anderem Heizen mit Gas und Erdöl teurer. Die gesetzlich festgelegte CO2-Abgabe wird bis 2025 jedes Jahr jeweils zum 1. Januar erhöht.

Solaranlagen werden für Neubauten ab 01.01.2023 in Niedersachsen zur Pflicht. So soll bereits jetzt schon die gesamte Tragkonstruktion bereits für die zusätzlichen Lasten aus einer vollständigen Belegung der Dachfläche mit PV-Anlagen ausgelegt sein und Platzhalter beziehungsweise alle erforderlichen Anschlüsse sowie vorbereitend eingeplant werden. Weitere Informationen aller Bundesländer in der Tabelle.

Bundesland	Pflicht gilt ab	Pflicht gilt für	Gesetz
Baden-Württemberg	01.01.2022 01.05.2022 01.01.2023	Neubau Nichtwohngebäude, Parkplätze mit > 35 Stellplätzen Private Neubauten Dachsanierungen	Klimaschutzgesetz Baden-Württemberg
Bayern	vorauss. 2022	Gewerbe	Bayerisches Klimaschutzgesetz (BayKlimaG)
Berlin	01.01.2023	Neubau und Dachsanierungen	Solargesetz Berlin
Brandenburg		keine Solarpflicht
Bremen	in Planung	Neubau und Dachsanierungen	in Planung
Hamburg	01.01.2023 01.01.2025	Neubau Dachsanierung	Hamburgisches Klimaschutzgesetz
Hessen		keine Solarpflicht
Mecklenburg-Vorpommern		keine Solarpflicht
Niedersachsen	01.01.2023	Neubau Nichtwohngebäude, Vorbereitung privater Neubauten	Niedersächsische Bauordnung (NBauO)
Nordrhein-Westfalen	01.01.2022	Parkplätze mit > 35 Stellplätzen	Landesbauordnung
Rheinland-Pfalz	01.01.2023	Neubau Gewerbe, Parkplätze mit > 50 Stellplätzen	Landessolargesetz
Saarland		keine Solarpflicht
Sachsen		keine Solarpflicht
Sachsen-Anhalt		keine Solarpflicht
Schleswig-Holstein	in Planung	Neubau, Dachsanierung Nichtwohngebäude, Parkplätze mit > 100 Stellplätzen	in Planung
Thüringen		keine Solarpflicht

Tabelle: Überblick über Solaranlagenpflichten in deutschen Bundesländern (Stand: 10/2021)

Grundsteuer Reform kommt. Eigentümer müssen deshalb ab dem 1. Juli bis spätestens 31. Oktober 2022 eine Feststellungserklärung in elektronischer Form bei der Finanzverwaltung abgeben. Künftig wird bei der Bemessung der Grundsteuer nicht nur die Flächengröße berücksichtigt, sondern auch der Wert des Grundstücks auf der darauf stehenden Gebäude.

Für Schornsteine geht es hoch hinaus. Je größer die Heizanlage und je höher die Gesamtwärmeleistung, umso höher der Schornstein.

Änderung des Wohneigentumsgesetzes (WEG). Eigentümergemeinschaften mit mehr als acht Einheiten, die einen Hausverwalter bestellen, haben Anspruch darauf, dass dieser fachlich qualifiziert ist. Nur wer vor einer IHK die entsprechenden Kenntnisse durch eine Prüfung nachgewiesen hat, darf die Tätigkeit ausüben.

Viele Medien und Experten spekulieren immer wieder darüber, ob sich in 2022 eine Immobilienblase in Deutschland entwickeln könnte. Die Voraussetzungen hierfür - steigende Immobilienpreise, eine hohe Nachfrage an Immobilien sowie günstige Zinsen - scheinen dafür zu sprechen.

Ein historisches Beispiel für das Platzen der Immobilienblase ist die weltweit größte Immobilienkrise, die 2007 in den USA begann. Die Banken hatten in Zeiten eines niedrigen Zinsniveaus Kredite an Immobilienkäufer mit geringer Bonität vergeben. Als die Zinsen wieder stiegen, war es vielen Eigentümern nicht mehr möglich, ihre Raten für den Immobilienkredit zu zahlen. Sie waren gezwungen, ihre Immobilie zu verkaufen. Durch die vielen Immobilienverkäufe rutschten die Immobilienpreise in den Keller und überfluteten den Markt.

Was ist eine Immobilienblase?

Eine Immobilienblase liegt vor, wenn die Nachfrage nach Immobilien überdurchschnittlich steigt und die Immobilienpreise dabei deutlich den tatsächlichen Wert von Boden und Gebäude übersteigen. Dadurch klettern die Preise auf ein unrealistisches Niveau. Die Folge ist eine Überbewertung von Immobilien unabhängig von Lage und Zustand. Erreichen die Preise Ihren Höhepunkt, platzt die Immobilienblase und es fallen die Immobilienpreise. Die Eigentümer machen dann in der Regel beim Verkauf einen Verlust.

Wir halten fest:

1. Verkäufermarkt: Die Nachfrage an Immobilien übertrifft das Angebot.
2. Spekulationsgeschäfte: Immobilienverkäufer verlangen überhöhte Preise.
3. Überbewertung: Der Verkehrswert der Immobilien übersteigt erheblich den Sachwert.
4. Marktproblematik: Die Kaufpreise steigen schneller als Löhne und Mieten.
5. Wenig Bautätigkeit: Es wird zu wenig gebaut. Es gibt unter anderem nicht genug Bauland.
6. Immobilienblase: Die Kaufpreise erreichen das Maximum. Die Blase platzt und die Immobilienpreise fallen rapide ab.

Welche Faktoren treiben die Immobilienpreise in die Höhe?

1. Niedrige Zinsen und somit niedrige Darlehenskosten
2. Immer mehr Menschen können sich eine Immobilie durch steigendes Einkommen, Unterstützung von Eltern oder Erbschaft leisten.
3. Ein Konjunkturaufschwung ebenso wie eine steigende Inflation führen zu steigenden Immobilienpreisen.
4. Die Nachfrage übersteigt das Angebot.

Wann platzt die Immobilienblase?

Dies geschieht dann, wenn die Nachfrage für Immobilien sinkt und das Angebot die Nachfrage übersteigt. Ursache hierfür:

• Die Käufer sind nicht mehr bereit, die überzogenen Immobilienpreise zu zahlen.
• Durch neue Bautätigkeiten steht weiterer Wohnraum zur Verfügung.
• Banken vergeben immer weniger Kredite, da die Käufer nicht mehr genug Eigenkapital im Verhältnis zum hohen Kaufpreis aufbringen können.
• Zunahme an Zwangsversteigerungen (Eigentümer können die Raten wegen steigender Zinsen für Ihre Kredite nicht mehr leisten).

Ein noch höheres Angebot, Leerstände und ein fortschreitender Preisverfall sind die Folgen.

Wie wird sich voraussichtlich der Immobilienmarkt in Deutschland 2022 und den kommenden Jahren entwickeln?

Solange das Immobilienangebot der Nachfrage und der Kaufkraft hinterherhinkt, ist nicht davon auszugehen, dass die Immobilienpreise sinken werden. Aktuell ist damit zu rechnen, dass die Preise in den kommenden Jahren weiter steigen werden, jedoch wird sich der der Preisanstieg in besonders überhitzten Ballungsgebieten verlangsamen, sodass der Markt über kurz oder lang zur Ruhe kommt und keine Immobilienblase entstehen wird.

Sie möchten wissen was Ihre Immobilie wert ist?

Dann rufen Sie uns an! Sie erhalten eine kostenlose und selbstverständlich auch unverbindliche Bewertung Ihrer Immobilie.

Was ist eine Grundsteuer?
Die Grundsteuer (teilweise auch Bodenzins genannt) ist eine Steuer auf das Eigentum an Grundstücken (Substanzsteuer). Bemessungsgrundlage für die Grundsteuer ist meist der Wert des Grundstücks.

Warum eine Änderung?
Das Bundesverfassungsgericht hat die bisherige Besteuerung für verfassungswidrig erklärt, der Gesetzgeber muss die Grundsteuer reformieren. Daher kann ab dem 01.01.2025 die Grundsteuer nur noch nach neuem Recht erhoben werden. Den einzelnen Bundesländern wurde hierbei die Möglichkeit eingeräumt, eigenes Landesrecht für die Grundsteuer zu schaffen. Niedersachsen hat sich für eine selbstentwickelte Lösung entschieden.

Grundsteuerreform – 2022 geht es los!
Zur Umsetzung ist jede Eigentümerin und jeder Eigentümer eines Grundstücks verpflichtet, ab dem 01.07.2022 eine Erklärung zu seinem Grundstück gegenüber seinem Finanzamt abzugeben.
Die Finanzverwaltung wird den Eigentümerinnen und Eigentümern von Grundstücken zuvor im Mai/Juni 2022 in Informationsschreiben das jeweilige Aktenzeichen sowie Erläuterungen an die Hand geben.

Welche Abweichungen gibt es zum Bundesmodell?
Das Bundesmodell knüpft an den jeweiligen Verkehrswert der Grundstücke an. Dieser Wert muss für jedes einzelne Grundstück in einer komplexen Berechnung erst ermittelt werden. Niedersachsen geht hier einen Sonderweg. In diesem Modell spielt der Wert der Immobilie spielt dabei nur eine untergeordnete Rolle. Zwar fließt über den Lage-Faktor der Bodenwert in die Grundsteuerberechnung ein, er wirkt sich jedoch nur geringfügig aus. Dennoch bedeutet ein doppelter Bodenrichtwert eine Erhöhung des Grundsteuermessbetrags.

Es klingt so einfach. Immobilienbewertung mit Hilfe von Online-Werkzeugen.

Sie finden dieses Tool auf vielen Websites von Maklern, Immobilienportalen und anderen Anbietern. Darin wird versprochen, dass man den Marktwert der Immobilie kostenlos innerhalb von wenigen Minuten beziehungsweise wenigen Klicks ermitteln kann. Meistens mit dem Zusatz „anonym“ … „jetzt gratis Immobilienbewertung anfordern“ oder „Hausbewertung kostenlos – online und anonym“ so oder so ähnlich lauten die Slogans der Anbieter von Online-Immobilienbewertungen. Auf den dazugehörigen Websites wird meist der Eindruck vermittelt, fundiertes Wissen und verifizierte Daten auf Basis abgeschlossener Kaufverträge vorweisen zu können.

Aber VORSICHT

Dies entspricht nur in einigen wenigen Fällen der Wahrheit. Hiervor warnt unter anderem auch der Sachverständigenverband BVS.
Online-Immobilienbewertungen dienen oftmals nur zur Datengewinnung seitens des Anbieters! In erster Linie geht es bei solchen „gratis Bewertungen“ um das Generieren von sogannten "Leads"! Die eigentliche „Bewertung“ rückt hierbei in den Hintergrund. Bei einer fehlerhaften Bewertung ist die Haftung der Anbieter meist ausgeschlossen und den entstandenen Schaden muss der Verbraucher selbst tragen.

MENSCHLICHER SACHVERSTAND GEGEN ALGORITHMUS

Ein Blick in die Funktionsweise dieser Bewertung Werkzeuge zeigt schon, wohin die Fehler liegen. Nehmen wir an dieser Stelle doch das Beispiel von Immobilienportalen. Diese nutzen lediglich aktuelle und abgelaufene Inserate zur Ermittlung von Durchschnittswerten. Diese Werte werden dann mit Ausstattungsmerkmalen und Baujahr zusammengefügt und es ergeben sich Durchschnittswerte. Hinter diesen Ermittlungsmethoden steckt also lediglich ein Computer-Algorithmus und es liegt kein menschlicher Sachverstand bzw. keine spezifische Bewertung Ihrer Immobilie zu Grunde.

Wenn Sie also nun beispielsweise den Marktwert eines Einfamilienhauses in Hannover anbieten möchten, so zieht sich dieses Portal bestehende und abgelaufene Ergebnisse zu Einfamilienhäusern in Hannover heran. Sollten dazu nicht genügend Daten vorhanden sein, wird das Suchgebiet entsprechend auf andere Gebiete und Gemeinden ausgeweitet. Auf diesen Daten basierend, würde Ihnen dann ein Durchschnittswert angegeben, der jedoch mit der tatsächlichen Mikrolage und den Gegebenheiten in dem jeweiligen Stadtteil wenig zu tun hat.

Bei Grundstücken ist es ähnlich. Wenn wir hier von Durchschnittswerten ausgehen, können spezifische Punkte wie Lage, Microlage, Schnitt, Ausrichtung, Bebaubarkeit und andere weitere Faktoren, keine Gewichtung erhalten. Der kleinste Unterschied könnte dabei am Ende einen signifikant anderen Marktwert ihrer Immobilie hervorbringen.

Ein weiterer Aspekt ist der Faktor Zeit bzw. die unterschiedlichen Vermarktungszeiten spielen bei diesen Mittelwerts-Betrachtungen eine immense Rolle. Bei dieser Betrachtung der Mittelwerte sind dann beispielsweise Immobilien, welche fünf Monate in der Vermarktung waren im Vergleich zu denen die nur drei Wochen Vermarktungszeit hatten, überrepräsentiert, bekommen also eine höhere Gewichtung. Oftmals sind aber diese Immobilien mit einer langen Vermarktungszeit schlichtweg überteuert und erhalten dennoch eine höhere Gewichtung. So wird am Ende den Preis verzerrt.

Bei Immobilien in begehrten Lagen kann eine zu niedrige Bewertung zu massiven Verlusten führen. Andererseits kann ein unrealistisch hoher Preis die Chance auf den bestmöglichen Erlös erheblich reduzieren.

Wenn Sie also eine Immobilienbewertung mit Online-Werkzeugen durchführen möchten, kann das Endergebnis lediglich per Zufall zutreffend sein. Jeder Experte und Sachverständige wird Ihnen bestätigen, dass es bei all den verschiedenen Kriterien auf jeweils unterschiedliche Gewichtungen ankommt und sich erst mit diesen ein zuverlässiger Wert ergibt.

Eine Online-Immobilienbewertung basierend auf groben Vergleichsdaten kann keinen erfahrenen Immobilienexperten ersetzen, der alle Vorzüge ihrer Immobilie persönlich in Augenschein nimmt.

Schauen Sie genau hin und überzeugen Sie sich selbst von Qualifikation, Fachwissen und Marktkenntnis eines Gutachters und Maklers.

IMMOBILIENBEWERTUNG DURCH MINNING IMMOBILIEN

Wir von MINNING IMMOBILIEN nehmen eine individuelle, neutrale und am Markt orientierte Immobilienbewertung vor, die für Sie natürlich kostenfrei ist. Sie erhalten damit die wichtigste Basis, wenn Sie Ihre Immobilie verkaufen wollen. Die Grundsätze für die Wertermittlung von Immobilien sind in § 194 Baugesetzbuch und in der Immobilienwertverordnung zu finden. Hier werden die drei unterschiedlichen Verfahren zur Bewertung einer Immobilie dargelegt: Vergleichswertverfahren, Sachwertwertverfahren, Ertragswertverfahren

Darüber hinaus sind fundierte Kennzahlen von Gutachterausschüssen und anderen Kennzahlen Quellen für die Wertermittlung zwingend erforderlich.

Präzise Wertermittlungen sind notwendig!

So äußerte sich kürzlich Eva Grunwald, Leiterin Immobiliengeschäft Postbank:
„Viele Deutsche flüchten sich in Betongold und schließen dabei zunehmend die Städte in zweiter Reihe mit ein, nachdem Metropolen wie München bereits als überbewertet gelten.“

Entwicklung in Niedersachsen
Nicht einmal die Corona Pandemie hatte einen dämpfenden Einfluss auf die Entwicklung der Immobilienpreise im vergangenen Jahr.
Die Immobilienpreise in Niedersachsen sind im vergangenen Jahr erneut gestiegen. Ein- und Zweifamilienhäuser kosteten im Schnitt fast ca. 15 Prozent mehr als im Vorjahr.

Hannover auch bei Eigentumswohnungen am teuersten
Teurer geworden sind auch Eigentumswohnungen. Im Erstbezug kosteten sie im landesweiten Durchschnitt etwa 3.300 Euro pro Quadratmeter - zehn Prozent mehr als noch im Vorjahr. Die Preise für ältere Wohnungen sind demnach sogar um ca. 15 Prozent gestiegen. Wie bei den Einfamilienhäusern lag auch hier Hannover an der Spitze.

Bis zu 40 Prozent Überbewertung
Die Bundesbank warnt seit längerem vor zunehmenden Gefahren auf dem deutschen Immobilienmarkt und sagt „Die Überbewertungen bei Wohnimmobilien nahmen zu".

Eine Trennung ist schmerzhaft. Zu der emotionalen Enttäuschung über das Ende der Ehe, der Beziehung oder das Auseinanderbrechen der Familie kommt auch die Frage, wie es nun mit dem gemeinsamen Hab und Gut weitergeht.

Bei einer Scheidungsrate von fast 36 Prozent kann es fast jeden treffen. Die Gründe für eine Trennung von Ehepartnern mögen vielfältig sein. Aber auch ein hoher Prozentsatz nicht Verheirateter trennt sich im Laufe des Lebens.

Wenn Kinder im Spiel sind ist es besonders tragisch und eine echte Herausforderung.

In dieser angespannten familiären Situation gibt es Vieles zu klären:

• Wer ist Eigentümer der Immobilie?
• Was passiert mit der Immobilie bzw. dem Grundstück?
• Wer zahlt die laufenden Immobilien-Kredite und die laufenden Kosten?
• Muss das Haus oder die Eigentumswohnung verkauft werde?
• Würde das monatliche Einkommen ausreichen, um die finanzielle Belastung für die Immobilie allein zu tragen?

In solch einer Situation empfiehlt es sich, uns als unparteiische Hilfe in Anspruch zu nehmen und statt eines langwierigen Gerichtsverfahrens die Möglichkeiten der Immobilienmediation zu nutzen. Oftmals liegen die Nerven blank oder einer der Partner ist in der Gefahr, nicht mehr rational die Situation zu betrachten sondern nur emotional zu funktionieren. Die nächste Stufe wäre dann der Rosenkrieg, wo nur noch die Anwälte kommunizieren und die Fronten sich verhärten. So lange jedoch beide Partner noch miteinander kommunizieren, ist das Erreichen einer gemeinsamen Lösung noch recht einfach.

Mit Empathie, Einfühlungsvermögen, Diskretion, Respekt und der unparteiischen Betrachtung können wir Ihnen in dieser schwierigen Situation helfen und Ihre Scheidungs-/Trennungsimmobilie vermarkten.

Diesbezüglich würden wir das Gespräch mit Ihnen gemeinsam oder auf Wunsch auch ein getrenntes Erstgespräch führen. Sobald uns von beiden Partnern der Auftrag zur Vermarktung der gemeinsamen Immobilie erteilt wurde, nehmen wir eine neutrale und am Markt orientierte Immobilienbewertung vor, die für Sie natürlich kostenfrei ist. Diese Bewertung erörtern wir mit Ihnen gemeinsam. Sie erhalten damit die wichtigste Basis, wenn Sie Ihre Immobilie verkaufen wollen. Die Grundsätze für die Wertermittlung von Immobilien sind in § 194 Baugesetzbuch und in der Immobilienwertverordnung zu finden.

Gemeinsam legen wir dann den Verkaufspreis sowie die Verhandlungsoptionen fest. Für Sie bedeutet das Planungssicherheit.

Wir begleiten Sie vom Anfang an. Wir kümmern uns um alle grundbuchamtlichen Unterlagen und führen Sie zum Notartermin. Auch bei der Übergabe der Immobilie stehen wir Ihnen - sofern Sie dies wünschen - zur Seite, um eine reibungslose Übergabe durchzuführen. Und Sie gewinnen Zeit für andere Dinge im Leben, die Ihnen auch wichtig sind.